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낮은 금리로 인해 은행 예적금 상품보다는 부동산이 재테크 수단으로 크게 각광을 받으면서 부동산 경매의 열기도 예전보다 많이 달아올랐습니다. 오늘은 아파트 경매와 오피스텔 경매 전략과 입찰 전 체크 사항에 대해 알아보겠습니다.

* 아파트 *

경매를 통해 아파트를 낙찰받게 되면, 취등록세 및 기타 비용을 생각하더라도 대형아파트는 20%, 중소형 아파트는 10% 가량 시세보다 저렴하게 취득할 수 있으며, 40평 이상의 대형아파트의 경우 고가이기 때문에 유찰 횟수가 많아 상대적으로 많이 저렴하게 구입이 가능 합니다.

아파트 경매를 입찰 하기 전, 좋은 아파트 경매 물건은, 단지의 정비가 잘 정돈된 500가구 이상의 대단지면 좋고, 대단지가 아닐 경우 대단지와 가까운 것에 입찰 하는 것이 좋으며, 대지지분이 넓어 용적률이 낮은 물건이 주거환경이 쾌적 합니다.

아파트 경매 입찰 전, 반드시 인근 부동산 중개업소를 방문해 시세를 파악하고, 관리사무소에서 해당 아파트의 관리비 체납 여부 확인은 필수 입니다.

* 오피스텔 *

오피스텔 입찰 전, 현장답사를 하면서 전체 오피스텔 공간에서 주거공간이 차지하는 부분이 얼만큼인지 점검해야 합니다. 또한 해당 주거공간에 대해 주택 임대차 보호법이 적용되기 때문에 꼼꼼하게 권리분석을 한 후 입찰해야 합니다.

만약, 관리비가 연체되어 있다면, 새로 입주하는 사람이 떠안을 수 있으므로 관리비 연체내역도 확인해야 합니다.

오피스텔에 투자를 하고자 사신다면, 먼저 해당 오피스텔이 주거용인지 임대용인지를 결정 해야 합니다.

주거용일 경우, 비슷한 크기의 아파트에 비해 관리비가 2 ~ 3배가량 높기 때문에 사전에 관리비를 확인해 봐야 하며, 임대용일 경우, 주변 편의시설 및 교통이 편리한 지 여부를 잘 확인해 보아야 합니다.

* 경매물건 선별 시 체크 사항 *

경매물건의 선택은 입찰자 개인적인 주관에 따를 수 밖에 없습니다. 취득목적 결정, 지역과 물건 결정, 투자금액 결정, 임대차 분석의 순으로 진행하며, 투자 수익률에 큰 영향을 미치게 됩니다.

1. 취득목적, 물건과 지역 결정

 - 경매의 목적이 실 거주에 있다면, 입지조건을 잘 살펴보아야 합니다. 교통, 학군, 쇼핑 등, 실제 생활하는데 있어 편의 시설을 이용하는데 불편이 없어야 합니다.

반면, 투자목적이라면 역세권, 재건축단지, 상업지역에 위치해 전세 및 월세 수요가 많은 지역에 위치한 물건을 선택해야 합니다.

2. 입찰가격 결정 : 경매 초보의 경우 무조건 낙찰 받으면 좋겠다 싶어 기타 세금 및 명도비용등 부수적인 비용을 고려하지 않고 덜컥 낙찰 받았다가 생각했던 예산을 훨씬 초과하는 경우도 있습니다.

낙찰을 받은 후에는 취등록세와 명도비, 실내 인테리어 비용 등도 고려해 낙찰 가격을 정해야 합니다.

3. 권리분석 : 낙찰을 받았는데, 현재 세입자의 보증금을 낙찰자가 줘야 하는 경우도 있습니다. 가장 어렵고 초보자에게 부담스러운 부분이긴 하지만, 말소기준권리에 대해 명확히 알고 있다면 의외로 간단한 부분 입니다.

오늘 부동산 경매에 대해 알아봤는데요. 요즘 경매 열기가 높아져 감정가보다 비싼 가격에 낙찰이 되는경우도 많이 있습니다. 이런 상황에서 절대 흔들리지 말고 스스로 만든 원칙에 맞게 경매에 임해 성공적인 투자 하시기 바랍니다.